文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(j当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日iàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(z当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日hèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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